El Reial decret llei 11/2020, de 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents complementàries en l’àmbit social i econòmic per fer front a l’COVID-19, ha establert una sèrie de mesures extraordinàries que afecten els contractes d’arrendament per a ús d’habitatge habitual que es trobin sotmesos a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.
Les mesures extraordinàries que han estat aprovades pel Govern són les següents:
1.- Moratòria de la renda arrendatícia: Les persones arrendatàries d’habitatge habitual que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica com a conseqüència dels efectes provocats pel COVID-19, es trobaran facultats per sol·licitar a l’arrendador l’establiment d’una moratòria en el pagament de la renda arrendatícia.
Aquesta moratòria tindrà diferents efectes, en funció de si la part arrendadora té o no la condició d’empresa o entitat pública d’habitatge o un gran forquilla. A l’efecte de el Reial decret llei 11/2020, aquesta condició la ostentaran aquelles persones físiques o jurídiques que (i) siguin titulars de més de deu immobles urbans, excloent garatges i trasters, o (ii) que comptin amb una superfície total construïda de més de 1.500 metres quadrats.
- Efectes sobre els contractes d’arrendament subscrits amb una empresa o entitat pública d’habitatge o un gran forquilla: A falta d’acord entre les parts, l’arrendador està obligat a facilitar a l’arrendatari alguna de les següents mesures: (i) una reducció de l’50 % de la renda de l’arrendament o (ii) una moratòria automàtica en el pagament de la renda de l’arrendament. Les dues mesures afectaran, com a màxim, a quatre mensualitats de renda, mentre es prolongui la durada de l’estat d’alarma o, si escau, subsisteixi la situació de vulnerabilitat provocada pel COVID-19.
- Efectes sobre els contractes d’arrendament subscrits amb un arrendador que no compleixi els requisits per ser considerat una empresa o entitat pública d’habitatge o un gran forquilla: A falta d’acord entre les parts sobre les mesures a aplicar per ajornar o fraccionar el pagament de les rendes, l’arrendatari podrà accedir a el programa d’ajudes transitòries de finançament aprovat mitjançant el Reial decret-Llei 11/2020, amb la finalitat que puguin ser abonades les rendes de l’arrendament en les condicions que van ser pactades en el contracte.
- Elements per determinar si l’arrendatari es troba en situació de vulnerabilitat: A l’efecte del que disposa el Reial decret llei 11/2020, es considera que un llogater es troba en una situació de vulnerabilitat, quan es compleixin els següents requisits:
- Que l’arrendatari passi a estar en situació d’atur, es trobin afectat per un Expedient Temporal de Regulació d’Ocupació (ERTE), o hagi reduït la seva jornada per motiu de cures, en cas de ser empresari, o altres circumstàncies similars que suposin una pèrdua substancial d’ingressos.
- Que el conjunt dels ingressos dels membres de la unitat familiar de l’arrendatari no superi, en el mes anterior a la sol·licitud de la moratòria, el límit de tres vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (613,52.- €). Aquest import serà elevat en el supòsit que la unitat familiar tingui al seu si amb fills a càrrec, persones majors de 65 anys i / o persones amb alguna malaltia \ discapacitat, inclòs el mateix arrendatari.
- Que l’import de la renda de l’arrendament, juntament amb les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual al 35% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.
2.- Aprovació d’una línia d’avals per a la cobertura per compte de l’Estat del finançament a arrendataris en situació de vulnerabilitat social i econòmica: Mitjançant el Reial decret llei 11/2020, s’autoritza la creació d’una línia d’avals, a través del Institut de Crèdit Oficial (ICO), perquè les entitats bancàries puguin oferir ajudes transitòries de finançament a aquells arrendataris que es trobin en situació de vulnerabilitat i que no hagin pogut arribar a un acord amb els seus arrendadors. Aquestes ajudes permetran que els arrendataris puguin continuar abonant les rendes, en els termes pactats en els contractes, amb subjecció a les següents característiques:
- Els arrendataris han de complir els requisits de vulnerabilitat que estableix l’article 5 de Reial decret llei 11/2020 i l’import màxim que podrà ser finançat a cada arrendatari serà l’equivalent a sis mesos de renda.
- El termini màxim de devolució del finançament obtingut serà de sis anys, prorrogables per altres quatre anys. Les quantitats finançades no meriten cap tipus d’interès per l’arrendatari i hauran de ser destinades exclusivament a el pagament de les rendes de l’arrendament.
3.- Programa d’ajudes per a contribuir a minimitzar l’impacte econòmic i social de l’COVID-19 en els lloguers d’habitatge habitual: Mitjançant el Reial decret llei 11/2020 s’aprova un nou programa d’ajudes al lloguer a persones arrendatàries d’habitatge habitual que, com a conseqüència de l’impacte econòmic i social de l’COVID-19, tinguin problemes transitoris per atendre el pagament parcial o total del lloguer o no hagin pogut tornar a les entitats bancàries les ajudes transitòries de finançament. La quantia d’aquest ajut serà de fins a 900 euros al mes i de fins al 100% de la renda arrendatícia o, si escau, de fins al 100% del principal i interessos el préstec que s’hagi subscrit. La quantia exacta serà determinada per cada comunitat autònoma. 4.- Pròrroga automàtica dels contractes d’arrendament: El Reial decret llei 11/2020 faculta els arrendataris d’habitatge habitual per a sol·licitar i obtenir de l’arrendador, en el cas que es trobi pròxima la finalització del contracte, una pròrroga extraordinària de l’ termini de durada de l’arrendament per un període màxim de sis mesos, durant els quals se seguiran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor. Aquesta prorroga haurà de ser acceptada per l’arrendador, llevat que les parts de comú acord determinen altres termes o condicions.
5.- Suspensió de procediment de desnonament i dels llançaments per a llars vulnerables sense alternativa habitacional: El Reial decret llei 11/2020 preveu que, un cop finalitzat el període de vigència de l’estat d’alarma, si l’arrendatari acredita a el jutjat que es troba en una situació de vulnerabilitat social o econòmica, que li impedís disposar d’una solució habitacional, Lletrat de l’Administració de Justícia, després de comunicar als serveis socials, ha d’acordar una suspensió extraordinària de l’acte de llançament de l’habitatge arrendat o, si cas, del procediment de desnonament.
6.- Contractes d’arrendaments formalitzats per a ús distint d’habitatge (immobles i / o locals comercials): Les mesures extraordinàries acordades en el Reial decret llei 11/2020 resulten d’aplicació, únicament i exclusivament, als contractes d’arrendament per a ús de habitatge habitual que es trobin sotmesos a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.
Fins a la data, no s’ha dictat cap norma que habiliti als arrendataris per suspendre el pagament de les rendes d’immobles \ locals comercials, de manera que les rendes d’aquests contractes hauran de continuar sent abonades amb regularitat a la part arrendadora, en els termes que hagin estat pactats en cada un dels contractes, llevat que les parts arribin a un acord al respecte, a l’empara de l’anomenada clàusula «rebus sic stantibus».
